In gergo comune, il termine “compromesso” è frequentemente (ed impropriamente) utilizzato per indicare il contratto preliminare di vendita, nello specifico quello avente ad oggetto un bene immobile.
Si tratta quindi di un contratto a tutti gli effetti, con cui le parti, intenzionate a concludere una futura compravendita - e denominate rispettivamente promissario acquirente (chi acquista) e promittente alienante (chi vende) - si obbligano a stipularla in un momento successivo.
Nella prassi, il ricorso al preliminare di vendita è molto frequente perchè consente di soddisfare due distinte esigenze:
- alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, garantendo cioè che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo, senza che sia necessario concluderlo immediatamente;
- inoltre di sfruttare l’intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo, per mettere a punto tutta una serie di adempimenti prodromici e funzionali alla vendita (richiesta di un mutuo per l’acquisto dell’immobile, trasloco ecc…).
Deve essere registrato ?
A differenza di quanto accade con altre tipologie di contratti (ad esempio quello di locazione), il preliminare, purché corredato di tutti gli elementi essenziali, resta comunque valido ed efficace anche se non viene registrato, vincolando le parti alla stipula del definitivo.
La registrazione rappresenta infatti un adempimento prescritto a fini esclusivamente fiscali (D.P.R. 131/1986, Tariffa parte 1 articolo 10), la cui inosservanza espone le parti alle conseguenti sanzioni ma non preclude al contratto di spiegare i suoi effetti obbligatori.
L’obbligo di registrazione grava:
sulle parti;
- Notaio, se il preliminare è redatto in forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata;
- mediatore immobiliare che ha favorito la conclusione dell’accordo tra le parti e che in tal caso resta obbligato solidalmente con queste ultime.
Il termine entro cui dev’essere effettuata la registrazione è di:
- 20 giorni, se l’atto è stato stipulato privatamente tra le parti;
- 30 giorni se è stato redatto dal Notaio;
- 60 giorni se è stato sottoscritto all’estero ma riguarda un immobile presente in Italia.
La registrazione ovviamente ha dei costi, da corrispondere a titolo di:
- di registro, dovuta in misura fissa pari a 200,00 euro;
- di bollo (16,00 euro ogni 4 facciate dell’atto e comunque ogni 100 righe, oppure 155,00 euro se l’atto è rogato dal Notaio).
Se con il preliminare le parti convengono poi il pagamento di somme a titolo di caparra o acconto, ai costi predetti si aggiunge anche l’imposta di registro in misura proporzionale, pari allo:
- 0.50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
- 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita, se l’acconto non è soggetto ad IVA. Se invece è soggetto ad IVA si applica l’imposta di registro in misura fissa.
Deve essere trascritto?
Oltre a garantire certezza al sistema pubblicitario, si rivela infatti una cautela particolarmente utile per il promissario acquirente, rendendo inefficaci nei suoi confronti eventuali operazioni relative all’immobile (ad esempio altre vendite dello stesso bene in favore di terzi) e in generale tutti gli atti, compiuti o “subiti”, dal promittente venditore.
La stipula del “compromesso” ha un costo variabile a seconda della “veste” formale che le parti scelgono di dare all’atto.
Se optano per una scrittura privata non autenticata, i “soli” costi da sostenere sono quelli della registrazione dell’atto (si veda il paragrafo 4.1.)
Se invece scelgono di stipulare il contratto dal Notaio, ai costi di registrazione si aggiungono anche l’onorario del Notaio (variabile in proporzione al valore dell’atto) e il costo di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (comprensivo di imposta fissa pari a 200,00 euro e diritti fissi di trascrizione pari a 35,00 euro).
